跌到12万的前滩,你愿意买吗?
买房是一门科学,我来带你入门:火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
以下是正文:
要知道,河滨城最高点曾经到过接近17万的单价,而且还是同户型的低楼层;
底价12万可以成交,比起最高点打了6折,你会愿意买吗?
这套房子位于前滩太古里南侧的海悦华庭,当时开盘单价8.4万,认购率突破500%——
项目是前滩著名的鸽子笼小区,小区内奇数层3梯14户,主力50平1房、88平复式2房,反正怎么离谱怎么来;
房子要不是在前滩,不知道谁会买这样的产品:
与此同时,小区地块由2栋住宅和1栋办公楼组成,实际小区内绿化景观相对有限:
项目起步最小的约50平户型,套内卧室7个平方,连平面图都只敢画单人床、因为实在是放不下:
时间来到今天,这个价格在小区内已经可以买到88平两房了——
根据最新了解,小区内目前最新中楼层的88平复式两房某房源(没错,就是除了50平一房之外的另一个户型)房东预期最低1000万出头,折合单价12万不到,户型长这样:
这就是楼下整个餐厅+客厅+厨房了:
这是楼上的房间,从榻榻米和对飘窗的布置就能看出房间有多小:
项目至今还没有满5年,所以全额税费是逃不掉的;
但无论怎么说,这个价格的确是过去2年里前滩最低的价格,房子本身就有硬伤,比起平均15-16万的单价折价打个8折急售,其实也是合理。
那问题就来了:
这个价格,你会愿意买吗?
前滩,一直是流量话题——
板块从2012年至今才10年有余,可是房价却一跃成为上海龙头;
地位的变化让很多人对前滩都有很敏感的神经,既看不得好、也看不得坏——
涨的时候,说这里配不上;
跌的时候,说这里还要跌。
实际上,前滩内部小区鱼龙混杂,强的小区一直都很贵、价格很坚挺;弱的小区泡沫很严重,跌幅很惊人——
比如位于片区最东南位置、紧靠2条高架的东方悦耀,最高点成交突破20万,今天成交13.8万:
比如2020年爆红的尚峰名邸推出204套房源,最终2583组客户参与认购,认购率高达1266%,离谱至极。
当时,尚峰47平的小一房非常热门,虽然是毛坯但是总价极低;根据当时的一房一价,高区的小户型均价在12.6万左右:
可以看到,前滩小户型的价格波动极大,板块内存在大量一房产品,这也是为什么今天小户型很难突破15万的原因:
对比之下,户型方正、产品硬核的中粮海景壹号、晶耀名邸1期、三湘印象等小区就一直很坚挺,即使到今天依旧能保持17万左右的底线价格,强者恒强。
好的小区跌的时候也很坚挺、弱的小区跌的时候也更狠,本质还是“打铁还需自身硬”的道理。
很多人看到一套房子,就说某某板块跌了、某某板块涨了,这是不客观的——
一个板块里有10个小区、每套成交本就和楼层、楼栋、税费、房东心态有很大关系;
比如翠湖天地出现一套单价17万的成交,不代表翠湖天地整个社区只值17万,而是那套特定的房子的房东愿意接受17万的价格;
今天这套前滩的房子也是类似——
的确市场在下行,但这套房子也存在特殊性,房东急售心态就会出现砸盘房源出现;但这并不意味着前滩只值12万。
我在前滩住了快3年,其实一直非常喜欢这里——
有人说办公楼太多,我反而偏偏喜欢这种CBD的感觉;
下楼骑车去滨江、逛街去太古里,要什么下楼都有,开车地铁出行都很方便,真的很舒服:
晶耀前滩+前滩中心
隔岸相望的SK大厦
九宫格三湘印象的铝板
这样的城市界面、规划能级和板块区位,本就配得上一个龙头的价格;
和大虹桥一样,前滩这两年太火了,所谓“枪打出头鸟、墙倒众人推”,当年前滩有多火、今天踩的人就有多少。
评价一个地方,有人下意识会用房价来定义;但看一个板块的好坏,不能完全用价格来评价:
前滩,依旧是全上海自住最宜居的板块之一;
今天低估的价格,不代表前滩没有美好的未来。