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跌到12万的前滩,你愿意买吗?

火箭哥🚀 上海新房火箭哥 2023-08-07

大家好,我是火箭哥

买房是一门科学,我来带你入门:火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。

以下是正文:

最近行情不好,很多地方都在不断出现砸盘的房东和超低的价格——‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍
比如浦东联洋的仁恒河滨城2期,最近出来一套中楼层的150平房源挂1850万:
单价仅约12.3万。

要知道,河滨城最高点曾经到过接近17万的单价,而且还是同户型的低楼层;‍

如果这套房子真能12.3万成交,那就是相比最高点打了74折,楼层还更高了:

而就在这两天,前滩也爆出来了一套类似的“爆款笋盘”——‍

底价12万可以成交,比起最高点打了6折,你会愿意买吗?

01 “房子在哪?”

这套房子位于前滩太古里南侧的海悦华庭,当时开盘单价8.4万,认购率突破500%——‍‍‍‍‍‍‍‍

项目是前滩著名的鸽子笼小区,小区内奇数层3梯14户,主力50平1房、88平复式2房,反正怎么离谱怎么来;‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

房子要不是在前滩,不知道谁会买这样的产品:‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

与此同时,小区地块由2栋住宅和1栋办公楼组成,实际小区内绿化景观相对有限:‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

项目起步最小的约50平户型,套内卧室7个平方,连平面图都只敢画单人床、因为实在是放不下:‍‍

根据链家公开交易记录显示,2021年1月小区内曾经成交过一套同户型房源,单价来到夸张的19.5万
落地1000万买这么个玩意儿,不知道大家作何感想。

时间来到今天,这个价格在小区内已经可以买到88平两房了——

根据最新了解,小区内目前最新中楼层的88平复式两房某房源(没错,就是除了50平一房之外的另一个户型)房东预期最低1000万出头,折合单价12万不到,户型长这样:‍

这就是楼下整个餐厅+客厅+厨房了:‍‍


这是楼上的房间,从榻榻米和对飘窗的布置就能看出房间有多小:

项目至今还没有满5年,所以全额税费是逃不掉的;‍

但无论怎么说,这个价格的确是过去2年里前滩最低的价格,房子本身就有硬伤,比起平均15-16万的单价折价打个8折急售,其实也是合理。

那问题就来了:‍‍‍

这个价格,你会愿意买吗?

02 “前滩:两极分化

前滩,一直是流量话题——

板块从2012年至今才10年有余,可是房价却一跃成为上海龙头;

地位的变化让很多人对前滩都有很敏感的神经,既看不得好、也看不得坏——

涨的时候,说这里配不上;

跌的时候,说这里还要跌。

实际上,前滩内部小区鱼龙混杂,强的小区一直都很贵、价格很坚挺;弱的小区泡沫很严重,跌幅很惊人——

比如位于片区最东南位置、紧靠2条高架的东方悦耀,最高点成交突破20万,今天成交13.8万:

比如2020年爆红的尚峰名邸推出204套房源,最终2583组客户参与认购,认购率高达1266%,离谱至极。

当时,尚峰47平的小一房非常热门,虽然是毛坯但是总价极低;根据当时的一房一价,高区的小户型均价在12.6万右:

翻看链家公开的交易数据,2022年底成交了一套47平户型,单价约14.4万:
我们假设当时买入价为12.6万、卖出价为14.4万,则总收益率在:
14.4➗12.6≈14%
这个当时认购率最高、市场最认可的项目,这个收益率几乎都是倒数水平,真的让人唏嘘:
谁再说“积分/认购率越高、收益就越高”,这就是最经典的打脸案例。

可以看到,前滩小户型的价格波动极大,板块内存在大量一房产品,这也是为什么今天小户型很难突破15万的原因:‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

对比之下,户型方正、产品硬核的中粮海景壹号、晶耀名邸1期、三湘印象等小区就一直很坚挺,即使到今天依旧能保持17万左右的底线价格,强者恒强。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

好的小区跌的时候也很坚挺、弱的小区跌的时候也更狠,本质还是“打铁还需自身硬”的道理。‍‍‍‍‍

很多人看到一套房子,就说某某板块跌了、某某板块涨了,这是不客观的——

一个板块里有10个小区、每套成交本就和楼层、楼栋、税费、房东心态有很大关系;‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

比如翠湖天地出现一套单价17万的成交,不代表翠湖天地整个社区只值17万,而是那套特定的房子的房东愿意接受17万的价格;‍‍‍‍‍

今天这套前滩的房子也是类似——

的确市场在下行,但这套房子也存在特殊性,房东急售心态就会出现砸盘房源出现;但这并不意味着前滩只值12万。

我在前滩住了快3年,其实一直非常喜欢这里——‍‍‍‍‍

有人说办公楼太多,我反而偏偏喜欢这种CBD的感觉;‍‍‍

下楼骑车去滨江、逛街去太古里,要什么下楼都有,开车地铁出行都很方便,真的很舒服:‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

晶耀前滩+前滩中心

隔岸相望的SK大厦

九宫格三湘印象的铝板

这样的城市界面、规划能级和板块区位,本就配得上一个龙头的价格;

和大虹桥一样,前滩这两年太火了,所谓“枪打出头鸟、墙倒众人推”,当年前滩有多火、今天踩的人就有多少。

评价一个地方,有人下意识会用房价来定义;但看一个板块的好坏,不能完全用价格来评价:‍‍‍

前滩,依旧是全上海自住最宜居的板块之一;‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

今天低估的价格,不代表前滩没有美好的未来。

最后,火箭哥团队准备了一份超1万字的买房避坑宝典,帮助大家在买房过程中避雷——

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